限购令下南京商业地产冷热不均 未来市场堪忧

2011-11-10 11:34南京晨报
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[摘要]记者从南京市网上房地产统计数据中看到,南京目前商业用房库存量超过了293万平方米,今年以来的总成交面积不足25万平方米,商业用房已经明显供大于求。

在限购令大背景下,南京商业用房因不在限购范围之内,无论是商业用地出让还是商业用房的出售,似乎都成为眼下的大热点。不过,南京房地产学会会长胡志刚给南京的商业用房开发泼了一盆冷水:南京商铺开发又在一哄而上,未来市场堪忧。

从南京市网上房地产统计数据中记者看到,南京目前商业用房库存量超过了293万平方米,今年以来的总成交面积不足25万平方米,商业用房已经明显供大于求。

住宅卖不动,商铺热销

上周末,南京住宅项目偃旗息鼓,主城区只有位于迈皋桥附近的一家楼盘推出商业用房。41套销售均价为2.9万元/平方米的商铺,一上午预订出去了10套。在限购令的大背景下,南京的这些商业项目日子显得更为好过。

自限购令出台后,河西板块成为政策调控的“重灾区”,多家楼盘的销售跌入冰点。不过,河西的商铺销售却是一浪高过一浪,一周前御江金城推出22套商铺,销售均价达到了4万元/平方米,只用了两个小时,这批商铺就全部售完。

商业用地价高也热卖

自限购令出台以来,除了部分商业项目风头明显盖过住宅项目之外,商业用地的出让也风头正劲。统计数据显示,从3月份至今,南京市国土局公开出让的26幅建设用地中,商业用地占到了17幅,出让总面积也达到了131万平方米。同期,南京住宅用地只出让了9幅,总出让面积为69.8万平方米。和去年同期相比,今年的商业用地出让面积是去年的7倍还多。

库存超293万平方米,今年才卖出24万多平方米

一时之间,商铺热销,商业用地频频高价成交,南京的商业地产似乎因祸得福,呈现出一片热火朝天的局面。不过,在上周“2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会”新闻发布会上,南京房地产学会会长胡志刚表示,开发商蜂拥至商业地产,其实是因为面对限购令缺乏应对策略,一哄而上,将来市场堪忧。“限购令之下,不少人盲目投资商业地产,带来了市场的泡沫。”中商联商业地产机构执行董事汪洋表示:“南京目前的商业地产供应量其实是过剩的,除了现有的大批库存量外,每年还有200万到300万平方米的供应量,各种商业广场、综合体商业、社区商铺不断涌现。像江宁、仙林等很多商业项目的空置率都很高。”

从南京市网上房地产提供的统计数据中记者看到,撇开商业性质的写字楼不算,南京的商业用房可售面积就超过了293万平方米,今年以来商业用房的成交面积只有24.77万平方米。库存和成交之间的差距依然非常大。限购令出台之后的商铺热销,仅仅是特定时间段之内的局部表现。

卖出去的商铺烂尾的也多

“南京经营不善的商业项目,毫不夸张地说,遍地都是。”瑞恒投资集团执行总裁张良向记者表示,从2007年开始,他们就在南京寻找1万平方米左右的商业项目,进行包装运营后再出售。这些商业项目在被他们收购之前,大都是些经营不善的烂铺。张良表示,南京在过去10年的房地产开发热潮中,开发了大量的商铺,开发量远远超过了南京市场的自然需求量。这直接导致了南京商业地产有两个特色,一个特色是商铺的价格和住宅差不多,正常情况下商铺价格通常都是住宅价格的三倍;另一个特色是主城区有大批烂尾的商业项目,经营收益长期保持在惊人的低水平。

目前南京的大批商业项目,在开发之前缺乏整体规划引导,此外同区域开发商各自为战,大量商铺同质化竞争严重。投资者在买下商铺之后,又缺乏专业的经营管理团队。张良表示,对于普通投资者来说,不要被CPI吓破了胆,投资商铺一定要谨慎。

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责任编辑/piaohua.sydc
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